原状回復費用の負担割合はどう決まる？
賃貸住宅を退去する時には、原状回復が必要です。原状回復にかかる費用は、オーナー（大家さん）が負担するものと借主が負担するものに分かれています。
賃貸住宅の損耗(使って減るもの)と損傷(損なわれて傷つくもの)についてオーナーと借主がどのようにとらえているかで、原状回復費用を巡ってトラブルが起きる場合があります。
解決するためには、指針となる国土交通省が作成して公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にするとよいでしょう。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、オーナーと借主のそれぞれの負担するものをしっかり確認しておくと、原状回復をめぐるトラブルもなく、円満に契約が終了することになります。まさに、立つ鳥跡を濁さずです！
原状回復費用の負担割合はどうなるの？
どんなに綺麗に賃貸住宅を使っていても生活をするとあらゆる箇所に汚れやキズはつくものです。原状回復費用はオーナーと借主の間でどのように負担することになるのでしょうか。
オーナーの負担するもの
オーナーは、毎月借主から家賃をもらっています。借主としては毎月定額で払っているお金ですが、オーナーは家賃の中から建物の減価償却費、固定資産税、不動産仲介手数料、維持・修繕費などを経費として使っているのです。
ここに維持・修繕費が含まれているということは、賃貸住宅を普通に使用して生じる「通常損耗」や月日や時間の経過で生じる「経年変化」のため維持・修繕費用はオーナーが負担することになります。
通常損耗や経年変化で生じるものには、家具を置いていたことでカーペットがへこむ、壁のクロスや畳の日焼け、壁に貼ったポスターの跡などが含まれます。
借主の負担するもの
賃貸住宅を契約している借主には、原状回復の義務があります。原状回復義務といっても賃貸住宅を契約した時と全く同じ状態に戻さなければならないわけではなく、借主の故意や過失などの借主の責任で生じた損耗は、借主が復旧するということです。
タバコで畳を焦がしてしまった、結露を放置していたせいで壁にシミやカビが生えた、家具の移動でフローリングにキズをつけたことなどが含まれます。
借主の原状回復義務には「善管注意義務」といって、賃貸契約をしてから契約を終了するまでの間は、相当の注意を払って物件の使用と管理をしなければならないことが含まれています。
例えば、排水管が水漏れしているのを気づいていたのにオーナーに報告せず、放置した結果、床板まで腐らせた場合は借主の責任が問われることになるのです。
排水管が老朽化して水漏れしているのであれば、すぐにオーナーに報告していたら借主の過失が原因ではないのでオーナーの負担で修繕が行われていたのです。
負担割合はどうなるの？
借主が負担する原状回復の補修は、施工の最小単位で行われます。しかし、壁のクロスをキズつけてしまったと仮定すると、壁のクロスの原状回復には、借主の不注意による損傷と通常損耗、経年変化の3つ要素が含まれています。
その場合は、ひとつの補修でも借主の負担分とオーナーの負担分が含まれることになるのです。このケースでは、原状回復費用の負担を割合で考えることになるのです。借主は、補修にかかった費用から通常損耗と経年変化分を差し引いた費用を負担すればいいことになります。
しかし、どんな単位で原状回復するかが問題となります。借主が負担する原状回復は施工の最小単位になるので、畳やふすまだったら1枚、壁のクロスやフローリングであれば1平方メートル単位です。
しかし、壁のクロスはキズつけたところだけを張り替えると、既に色褪せている他の古い部分の色と異なってしまうケースがあります。この場合、借主は原状回復義務を果たしたとはいえなくなりますので、クロス1面分の張り替えが必要になります。
ただし、クロス1面分の中でも経過年数を考慮して通常損耗と経年変化分を差し引いたものが借主の負担費用になるしくみです。クロス1面を張り替えると他の古いクロスとの色の違いが気になるといって、オーナーが部屋全体のクロスの張り替えを行ったとします。
この場合は、破損していない残りの面の張り替え費用はオーナーが負担することになるのです。
借主の負担費用はどうやって支払うの？
借主が負担する原状回復費用は、敷金から差し引かれます。残った敷金は借主に戻ってくるしくみです。
最近は、「敷金なし」の賃貸住宅もありますが、敷金がない場合でも借主が負担する必要がある原状回復費用は支払わなければなりません。
また、契約する時に「リフォーム代」のように特定の名目でお金を支払うことになっていることもあります。この場合は、敷金の考え方とは異なり退去する時には返金されることがないので注意が必要です。
まとめ
賃貸住宅を退去する時にかかる原状回復費用は、オーナー負担分と借主負担分があります。国の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にすると良いです。通常損耗と経年変化が原因で原状回復する場合はオーナーが費用を負担することになります。
借主の故意や過失などが原因で原状回復を行う場合は、借主が費用を負担します。借主が負担する原状回復は施工の最小単位になりますが、壁のクロスのように借り主負担分とオーナー負担分が重なる場合は、借主が負担する分から経過年数を考慮して通常損耗と経年変化分を差し引いた費用が借主の負担費用になるしくみです。
原状回復費用は敷金から差し引かれますが、敷金なしの場合は原状回復にかかった費用を支払わないといけないのです。
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