原状回復費用を1万円でも安く抑える秘訣とは?

原状回復費用を1万円でも安く抑える秘訣とは?

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賃貸住宅を経営しているオーナー(大家さん)にとって、原状回復費用は1万円でもたとえ1円でも安くおさえたい費用です。

 

 

賃貸住宅の原状回復費用は借主が負担するものと、オーナーが負担するものに分かれています。国土交通省住宅局が発表したガイドラインに定義されています。

 

 

例えば、借主の賃貸住宅の使い方が粗雑で住宅が汚れたり壊れたりした場合は、借主に原状回復義務があります。オーナーは、破損した箇所の修繕費用を借主に請求することができるのです。

 

 

しかし、借主に故意・過失がない場合の修繕費用については、オーナーの負担になります。年月が経過したことによる経年変化の畳や壁、建具の日焼けもオーナーの負担になります。また、通常の使用によってできた畳や床の自然損耗などもオーナーが負担するものに含まれているのです。

 

 

借主がどんなに綺麗に住宅を使っていても、2年も経つと畳は色褪せ壁は汚れるものなのです。そうなると、借主が退去するたびにオーナーが原状回復費用を負担しなければならなくなります。オーナーの原状回復費用の負担が減る方法はあるのでしょうか?紹介したいと思います。

 

 

 

自然損耗を借主負担にすることはできるのか?

 

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自然損耗分の修繕費を借主に負担させることはできます。

 

 

畳の表替えや壁・障子の張替えなどの小修繕は、原因に関わりなく借主に修繕義務を負わせる特約を結ぶことができるのです。この契約が結ばれるとオーナーは、自然損耗分の修繕義務を免れることができるのです。

 

 

具体的には、借主との間で交わす借家契約書の費用分担の条項に以下の文を入れる方法をとります。「畳の表替え、建具の張替え、その他小修繕費用は借家人の負担とする」という特約を入れるのです。

 

 

その際、敷金の条項には、「敷金をもって、・・・その他本件賃貸借から発生する一切の債務の弁済に充当できるものとする」と入れておくとより特約が有効になりやすくなります。

 

 

しかし、通常の使用に伴う劣化や経年変化による汚れや傷み(自然損耗という)の修繕費用については、国のガイドラインではオーナーが負担することが原則になっています。ですが、入居時に自然損耗の修繕費用も借主の負担として契約終了時に敷金から差し引く特約を結ぶことも認められているのです。

 

 

この特約は有効である反面、敷金返還を争う訴訟も少なくないのが現状です。裁判になると、必ずしも特約が有効と認められるとは限りません。

 

 

 

どうしたら原状回復費用を抑えることができるの?

 

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今まで原状回復工事を1社にしか依頼したことがないのであれば、複数の会社に見積もりをとることが大切です。

 

 

複数の会社の見積もりをとると、比較材料になります。比べるものがなければ、原状回復費用が妥当かどうかの判断もできないからです。

 

 

原状回復をしたのに新しい入居者が入り、クレームがでてしまっては対処することに振りまわされてしまいます。入居者は、内見した時には意外と気づかない不具合があります。住んでみて初めて気づくことがたくさん出てくるからです。

 

 

そんなことにならないためにもしっかりとした業者に原状回復を依頼するに越したことはありません。それで、費用はきっちりと押さえたいところです!

 

 

スピードのある対応、満足のある仕上がりで費用も抑えることができるそんな理想的な業者は、探せばあるものです。また、新しい業者に依頼すると良い提案をもらえることがあります。

 

 

例えば、天井のクロスの色を少し暗めの色にしてはどうかという提案です。天井のクロスは、壁ほど汚れはつきにくいものです。借主が退去するたびに張り替えていたら費用がかかってしまいます。

 

 

少し暗めの色のクロスにしておけば、たばこのヤニや照明器具の跡、ホコリなどはクリーニングで落とすことができるので毎回張り替える必要がなくなります。今後の原状回復費用を抑えることにつながるのです。

 

 

また、クリーニングは特に水廻りと床を丁寧に行うという提案です。水廻りと床が綺麗であると賃貸住宅の全体的な清潔感をアピールすることにつながります。特にファミリー層には気になる箇所だからです。新しい入居者がすぐに決まるかもしれません。

 

 

そうなるとオーナーにとっては、ほっと安心できることになります。
複数の業者の見積りや提案を受けることで新しい考え方を知ることができ、原状回復の費用を抑えられ、すぐに家賃収入を得ることができるようになる可能性があります。

 

 

 

まとめ

 

 

原状回復費用の自然損耗分を借主に負担させる特約を結ぶことは認められていますが、敷金返還を争う訴訟がおこる可能性があります。裁判になると必ずしも特約が有効と認められるわけではありません。

 

 

原状回復費用を抑えるためには、複数の業者から見積りをもらって比較検討することが大切です。

 

 

良い提案をもらえることもあり、今後の原状回復の費用を抑えることができる、すぐに家賃収入を得ることができるようになる可能性もあるからです。