原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは?

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは?

賃貸住宅を退去する時の原状回復をめぐってトラブルはつきません。原状回復にかかる費用は、オーナー(大家さん)が負担するものと借主が負担するものに分かれており、借主の負担分は敷金から差し引いて返金されるのが一般的です。

 

 

それでは、原状回復にはどんなトラブルがあるのでしょうか。紹介したいと思います。

 

 

 

原状回復をめぐるトラブル

 

 

原状回復は、費用が発生するものです。借主は、敷金が1円でも多く戻ってきて欲しいと考えるであろうし、オーナーはできたら借主の負担で原状回復できないかと考えることもあるでしょう。

 

 

実際にあったトラブルをガイドラインに沿ってみていきたいと思います。

 

 

 

オーナーに壁のクロスも原状回復しろと言われた

 

借主は、退去時にきちんと掃除はしたが、壁のクロスの擦り切れはどうしようもないのでそのままにして退去しました。後日、オーナーから「原状回復の義務があるのだから壁のクロスも入居時の状態にしろ!」と怒られたケースがありました。

 

 

このケースは、オーナーに誤解があります。
国土交通省が作成して公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、経年変化や通常の使用で自然損耗による原状回復はオーナーの負担、借主の故意・過失による通常の使用を超えた損耗の原状回復は借主の負担になるとしています。

 

 

原状回復は、「入居時の状態」に戻すことではありません。少し難しく言うと「物件が契約により定められた使用方法に従い、且つ、社会通念上、通常の使用方法によって使用していればそうなったであろう状態」にしてオーナーに返すことを指すのです。

 

 

クロスの張り替えは、原状回復を超えた行動になります。経年変化を回復させ、賃貸物件の価値を上げることになるので借主がそこまで負担するものではありません。

 

 

 

退去する時に敷金の返還をオーナーに拒否された

 

賃貸契約時には気づかなかったが、退去する時にオーナーに敷金の返還を求めたところ、「通常損耗分の原状回復費用は入居者の負担とする」という特約を盾にして、敷金の返還を拒否されたケースがありました。

 

 

通常損耗の原状回復費用は、オーナーの負担分です。しかし、通常損耗の原状回復費用も借主の負担として契約時に敷金から差し引く特約を結ぶことは認められているのです。

 

 

しかし、借主との間で交わす契約書には、オーナーと借主との間には情報の格差があります。情報を多く持っている明らかに立場の優位なオーナー側としては、借主にきちんと説明をする義務があります。

 

 

特に借主が特約の存在を認識していない場合には、そもそも特約が無かったと考えることができるのです。

 

 

 

原状回復のガイドライン

 

 

国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主が通常の住まい方や使用で発生するもの、時間の経過による経年変化による原状回復はオーナーが費用を負担するものとされています。

 

 

借主の故意・過失や明らかに通常の使用による結果といえないものの原状回復は借主が費用を負担することになるのです。例をあげてみていきたいと思います。

 

 

●リビングでは

 

・キャスター付きのイスでつけた床のへこみやキズ→借主負担
・飲み物等によるカーペットのシミ→借主負担
・家具を移動したことでできた床のキズ→借主負担
・家具の設置による床やカーペットのへこみ→オーナー負担
・壁の画鋲の穴→オーナー負担
・テレビ後部の壁面の黒ずみ→オーナー負担
・壁に貼ったポスターの跡→オーナー負担
・網戸の張り替え→オーナー負担
・床の日照による変色→オーナー負担
・地震で破損したガラス→オーナー負担

 

 

●和室では

 

・結露を放置したことで拡大した壁のカビやシミ→借主負担
・破損がない畳の裏返しや表替え→オーナー負担

 

 

●台所では

 

・手入れをおこたってできたガスコンロや換気扇の油汚れやスス→借主負担
・手入れをおこたってできた台所の油汚れ→借主負担
・サビを放置したためにできた冷蔵庫の下のサビ跡→借主負担
・冷蔵庫後部の壁面の黒ずみ→オーナー負担
・自然発生した網入りガラスの亀裂→オーナー負担
・台所の消毒→オーナー負担
・フローリングのワックスがけ→オーナー負担

 

 

●浴室・洗面所・トイレでは

 

・清掃をおこたってできた風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ→借主負担
・通常の使用を超える、天井に直接つけた照明器具の跡→借主負担
・破損はない浴槽の取り替え→オーナー負担
・経年劣化・耐用年数到来による設備機器の故障や使用不能→オーナー負担
・トイレの消毒→オーナー負担

 

 

●全体では

 

・借主が通常の清掃をしていたあとのハウスクリーニング→オーナー負担

 

 

 

まとめ

 

 

原状回復は、「入居時の状態」に戻すことではありません。なぜならば、借主が賃貸住宅を通常の使い方をしていても、時間の経過とともに自然に損耗していくものだからです。

 

 

借主が故意・過失で生じたものの原状回復費用は借主の負担になりますが、経年変化や通常の使用による自然損耗で生じた原状回復費用はオーナーの負担になります。

 

 

しかし、通常損耗の原状回復費用も借主の負担として契約時に敷金から差し引く特約を結ぶことは認められているので、契約時には契約内容をしっかりと把握し納得をしたうえで契約を結ぶことが大切といえます。