オフィスを移転するときに大損しない原状回復の知識とトラブルとは？
オフィスを移転するときは退去時の原状回復が必要です。
ですが、オーナーや管理会社の言われるがままに
費用を支払うと大損する危険性がります。
想像以上に高額な見積もりを出されたり、
不要な工事をされたりするわけです。
こんな被害にあわないためにも、ここでは
オフィスを移転するときの原状回復の知識をお伝えします。
原状回復の定義とは？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の
使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
と定義されています。
例えば賃貸契約を解除した場合、賃借人（テナント）は
物件の原状回復義務を負い、費用は賃借人負担です。
しかし、経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、
賃料に含まれ、賃借人は修繕費を負担する必要はありません。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？
原状回復費用の範囲や金額は、賃貸人と賃借人との間でトラブルとなりやすいです。
そこで、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でルールを定めています。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、
- 賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定している
- 賃貸借契約締結時において参考にすべきものである
- すでに賃貸借契約を結んでいる場合は契約内容に沿った取扱いが原則
契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に問題がある場合に、
このガイドラインを参考にして話し合いをするわけです。
ですが、オフィスの原状回復を想定したガイドラインではなく、
法的な拘束力をもつわけでもありません。
ただ、マンションの1室のような小規模事務所では、
「実態において居住用の賃貸借と変わらない」とみなされ、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って
原状回復費用が認められたケースもあるため参考にすべきですね。
原状回復費に関する特約事項の存在
賃貸借契約では、通常損耗の修繕費用を賃借人が
負担する旨の特約が設定されていることがあります。
入居時にどのような契約を結んだのかを確認しましょう。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
特約が成立する要件を下記のように規定しています。
- 特約の必要があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由がある
- 賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識している
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
上記3つの条件を満たさないかぎり特約は成立しないわけです。
特約はかならずしも適用されるわけではなく、
条件次第で有効にも無効にもなります。
入居時の契約条件が退去時に関わりますので、
移転先のオフィスを新たに契約するときも、
原状回復の項目に気をつけておきたいですね。
原状回復でトラブルが生じる理由
オフィスの原状回復でもっとも多いトラブルは、
原状回復工事の見積もりが想像以上に高額だった場合です。
トラブルが起きてしまう理由は下記のとおりです。
賃借人と業者の知識量に差がある
賃借人は業者よりも建築や不動産の専門知識を備えていないのが普通です。
原状回復費用の相場観をつかんでいないのも無理はありません。
見積もりを見ても内容や金額が適正かどうかを判断できず、
業者の言い値で支払額が決まってしまうわけです。
オーナーや管理会社が業者を指定している
入居時の賃貸借契約書には
「原状回復工事はビルオーナー・管理会社が指定した工事業者に依頼しなければならない」
との内容が含まれている場合があります。
相見積もりができないため高額になりやすいわけです。
下請けに発注してマージンをとられる
オーナーや管理会社が原状回復を業者に依頼すると、
工事会社はさらに下請け業者に施工をたのみます。
下請け業者はさらに孫請け業者に工事を発注するわけです。
孫請け業者はさらに職人や技能士に仕事を依頼します。
原状回復工事は、途中で各業者がマージンを抜くため、
総額が高くなってしまうわけですね。
工事対象範囲があいまい
工事範囲があいまいなため、必要のない工事まで請求される場合があります。
- 経年劣化や通常損耗が含まれている
- 床や壁、天井の一部の修繕ですむのに全面張替えされる
- 設備をアップグレードする原状回復以上の工事をされる
オフィス原状回復の際に確認すべきこと
オフィスの移転が決まったら、はじめに賃貸借契約書を確認しましょう。
原状回復の範囲はどれくらいか、業者は指定されているか、
特約が定められていないかなどを把握するわけです。
工事の見積もりがでたら、余計な工事が
含まれていないかをチェックしてください。
原状回復費の見積もりが異常に高額であったり、
工事範囲がおかしかったり、見積もりが適正料金か
わからない場合は専門家に相談しましょう。
相場からかけ離れていないかを判断するために、
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見積もりをとってみると大損する危険性をガクンと下げられます。
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